本報記者 張薌逸

　　8月21日，廣州市規劃和自然資源局發(fā)布批前公示，就廣州市黃埔區新化快速路以西、金洲南路以北地塊（AP0801規劃管理單元），深井社區金洲大道以南地塊（AP0802規劃管理單元）控制性詳細規劃修改公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　公示信息顯示，上述地塊進(jìn)行了新增產(chǎn)業(yè)用地、完善區域配套、新增商住混合地塊等調整。

　　今年以來(lái)，多個(gè)城市對地塊規劃進(jìn)行調整。在深圳、寧波等地，有存量地塊通過(guò)調整規劃重新入市，并成功出讓。地方政府通過(guò)降低容積率、降低商業(yè)比例等方式提升土地價(jià)值，獲得市場(chǎng)認可。

　　例如，深圳寶安區新安街道A002-0108地塊在8月15日以86.40億元成交，溢價(jià)率34.81%。記者注意到，該地塊原規劃為商業(yè)用地及二類(lèi)居住用地，原定于4月30日出讓?zhuān)钲诠操Y源交易中心4月28日發(fā)布公告中止出讓程序。中止出讓后，該地塊調整為純住宅用地，容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業(yè)配套。

　　“調整后，地塊居住屬性更純粹，開(kāi)發(fā)門(mén)檻降低，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更有吸引力，更符合當前市場(chǎng)對住宅用地的需求?！敝兄秆芯吭荷钲诜衷焊呒壏治鰩煂O紅梅分析稱(chēng)，該地塊是寶中板塊近五年首個(gè)純居住用地，且無(wú)配建、無(wú)商品房限價(jià)，其高溢價(jià)成交表明頭部房企對深圳核心資產(chǎn)的長(cháng)期看好。

　　“允許調整規劃以加強盤(pán)活存量用地，是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后的重要政策方向?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，部分地塊此前的規劃與目前的市場(chǎng)需求存在錯位。適應需求新變化，降低地塊容積率以及提升住宅用地占比和得房率等，一方面有助于盤(pán)活存量土地，減輕土地市場(chǎng)庫存去化壓力；另一方面能通過(guò)加大高品質(zhì)地塊供應來(lái)牽引和帶動(dòng)需求。

　　從政策端來(lái)看，2024年6月份，針對盤(pán)活存量房地產(chǎn)用地存在的利用難、轉讓難、收回難等問(wèn)題，自然資源部會(huì )同國家發(fā)展改革委等部門(mén)研究出臺了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施，為各地調整地塊規劃提供了政策依據。

　　中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，自然資源部等部門(mén)明確允許依法調整規劃條件，為政策執行提供操作指南。綜合來(lái)看，土地調整規劃可解決“商辦過(guò)剩、住宅錯配”的結構性失衡，也能降低房企開(kāi)發(fā)強度、減輕資金壓力，有助于穩定市場(chǎng)。

　　值得注意的是，目前各地調整規劃再出讓的地塊中，除此前曾中止出讓的地塊外，還有收儲地塊。

　　8月18日，寧波江北區01-06-01、06地塊成功出讓?zhuān)山豢們r(jià)19.33億元。該地塊曾在2025年6月份由政府以18.17億元完成收儲。重新出讓時(shí)，該地塊多項開(kāi)發(fā)指標均有調整，包括調整用地性質(zhì)、降低容積率、降低限高等。

　　曹晶晶表示，今年以來(lái)多地用專(zhuān)項債資金收購閑置存量土地取得一定進(jìn)展，政府收回地塊后預計將調整規劃重新出讓?？紤]到政策要求“收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，預計多數收儲地塊在未來(lái)幾年會(huì )陸續入市。

　　中指研究院數據顯示，截至8月18日，各地公示擬使用專(zhuān)項債券資金收回收購閑置存量土地的數量已超4300宗，擬收儲用地面積超2.2億平方米。

　　李宇嘉建議，為避免供給過(guò)剩等問(wèn)題，未來(lái)各地在調整規劃時(shí)要加強對市場(chǎng)的監測，根據區域內對商辦、住宅用地的需求及現有的配套供應情況，因地制宜調整規劃。同時(shí)，各地也要控制好調整規劃及土地出讓的節奏，助力市場(chǎng)穩定。