■ 王麗新

　　7月29日，杭州土拍共出讓三宗涉宅用地，其中拱墅區石橋單元地塊溢價(jià)28.13%成交；日前，上海核心地塊拍出20萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，刷新全國單價(jià)地王紀錄……種種跡象表明，土地市場(chǎng)逐漸回暖。

　　中指研究院最新數據顯示，2025年上半年，300城住宅用地出讓金同比增長(cháng)27.5%，平均溢價(jià)率為10.2%，但成交面積下降5.5%，其中一線(xiàn)及二線(xiàn)城市出讓金增長(cháng)均超40%，而三、四線(xiàn)城市仍小幅回落。

　　土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標，其變化關(guān)乎樓市未來(lái)走勢。筆者認為，結合上半年房企投資意愿及下半年市場(chǎng)預期方向，土地市場(chǎng)已在三個(gè)維度展現出積極變化。

　　第一維度，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭加劇，風(fēng)險低、位置好的宅地更受青睞。從中指研究院監測數據來(lái)看，2025年上半年，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)成交占比為39.2%，較去年同期提升8.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，杭州平均溢價(jià)率達35.5%，上海、成都平均溢價(jià)率均超20%。核心城市土拍競爭加劇，緣于多方面因素。

　　首先，核心城市紛紛“上架”優(yōu)質(zhì)地塊，“京滬杭”以及成都等地均提出優(yōu)化土地供應結構，在此背景下，土地市場(chǎng)呈現出整體供應縮量但出讓金卻上行的趨勢。其次，在“好房子”工程推動(dòng)下，去年以來(lái)，多地優(yōu)化地塊規劃設計等條件，包括放寬陽(yáng)臺、公共空間計容規則，支持建設立體生態(tài)住宅，多措并舉增強房企投資后快速回籠資金的確定性，提升房企投資意愿。最后，高溢價(jià)率成交宅地多呈現出地處核心區、體量小、總價(jià)低以及容積率低的特征，對于房企來(lái)說(shuō)風(fēng)險較低。

　　第二維度，財務(wù)穩健型房企加大補倉力度，著(zhù)力打造精品。房企積極拿地，是有其判斷依據的。

　　一方面，在“認房不認貸”、城中村改造房票安置等多重利好政策支持下，核心城市需求進(jìn)一步釋放，改善性需求逐漸成為主流，核心城市優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)或者城市核心區域項目是購房者首選，相關(guān)地塊自然會(huì )成為房企的“必爭之地”。另一方面，一般而言，房企土地儲備可供未來(lái)2年至3年開(kāi)發(fā)。當前，行業(yè)進(jìn)入深度調整期已三年有余，在這期間，收縮戰線(xiàn)乃至停止拿地后重回健康經(jīng)營(yíng)軌道的財務(wù)穩健型房企，如今土地儲備已相對不足，為避免無(wú)貨可售，這些公司拿地力度加大。更重要的是，房企投資邏輯已經(jīng)發(fā)生轉變，為了提升去化率、保證現金流安全，房企以打造精品的新思維拿地，助力行業(yè)從“拼規?！鞭D向“拼品質(zhì)”。

　　第三維度，專(zhuān)項債收購閑置土地加速，“控量提質(zhì)”推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)通道。為實(shí)現行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，必須解決存量問(wèn)題，盤(pán)活閑置土地正是重要途徑之一。當前，運用地方政府專(zhuān)項債收回收購存量閑置土地已取得一定進(jìn)展。據中指研究院不完全統計，截至2025年6月底，全國各地公示擬使用專(zhuān)項債收回收購存量閑置土地的數量超3700宗，總金額超4700億元，其中7個(gè)省市已經(jīng)發(fā)行的專(zhuān)項債超960億元（均為專(zhuān)項債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區）。

　　筆者認為，下半年專(zhuān)項債收地政策將進(jìn)一步加快落實(shí)，這將極大地改善土地市場(chǎng)供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況，助力各地“控量提質(zhì)”，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)階段。企業(yè)需把握政策窗口，盤(pán)活存量商辦項目及存量土地，改善資產(chǎn)負債表，在發(fā)展中解決過(guò)去的問(wèn)題。同時(shí)，房企亦需通過(guò)新增投資完成新舊資產(chǎn)轉換，邁入理性擴表新階段。

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)調整仍在進(jìn)行中，核心城市的市場(chǎng)回暖更加顯著(zhù)。隨著(zhù)城市群發(fā)展以及新型城鎮化的推進(jìn)，這種“點(diǎn)狀回暖”有望帶動(dòng)市場(chǎng)整體向好，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式更快到來(lái)。