《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）將于9月15日起正式施行，這是我國住房租賃領(lǐng)域首部國家級行政法規。它的出臺標志著(zhù)我國住房租賃市場(chǎng)將邁入有法可依的規范化發(fā)展新階段，為加快建立“租購并舉”的住房制度筑牢制度根基。

隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程加速和人口流動(dòng)常態(tài)化，我國租房群體持續擴大，特別是在一二線(xiàn)城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問(wèn)題的主要途徑。自如研究院發(fā)布的《2025中國城市長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展藍皮書(shū)》顯示，我國租賃人口已近2.6億人，一線(xiàn)城市近半數居民依賴(lài)租賃住房。仲聯(lián)量行報告提出，受晚婚晚育趨勢與家庭小型化（戶(hù)均人口降至2.62人）影響，租房周期顯著(zhù)拉長(cháng)，部分群體租房時(shí)長(cháng)超10年。

為此，《條例》從租賃主體、房源供給、合同規范、權益保障等方面作出系統性規定，在盤(pán)活存量房屋資產(chǎn)、培育專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)等方面充分釋放政策紅利。

例如，強化居住安全與品質(zhì)管控。除客廳和起居室外，明確禁止將廚房、衛生間、陽(yáng)臺、過(guò)道、地下儲藏室、車(chē)庫等非居住空間單獨出租用于居住。同時(shí)，對租賃住房的單間租住人數上限、人均最低租住面積標準作出剛性規定，從源頭上杜絕“群租房”等影響居住安全與環(huán)境的現象，保障租客基本居住權益。

多渠道擴充租賃住房供給。鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，也支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃拓展供給。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展堅持市場(chǎng)主導與政府引導相結合。完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)。

有數據顯示，目前我國住房租賃市場(chǎng)中房源供應主體90%以上是個(gè)人業(yè)主出租，住房機構化率僅為10%。而發(fā)達國家住房租賃機構化率遠高于我國，如日本為80%，美國、德國分別達50%和40%。同時(shí)，我國供給房源“老齡化”問(wèn)題突出，超半數房源房齡超10年，20年以上老舊房源占比達20%，一線(xiàn)城市問(wèn)題尤為嚴重，上海、北京租賃住房平均房齡分別達23年和22年，房源品質(zhì)與租客需求嚴重脫節。

在此背景下，專(zhuān)業(yè)住房租賃機構參與市場(chǎng)運營(yíng)成為提升供給品質(zhì)的重要路徑。長(cháng)期以來(lái)，自如等市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)在優(yōu)化租賃市場(chǎng)結構、提升租住體驗等方面發(fā)揮重要作用?！?025中國城市長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展藍皮書(shū)》提出，機構化是住房租賃消存量、優(yōu)質(zhì)量、穩健發(fā)展的確定選擇。需求側，近半數接受長(cháng)期穩定租房的租客表示“更愿意與專(zhuān)業(yè)機構簽訂長(cháng)租合約”。供給側，越來(lái)越多的企業(yè)和投資者紛紛參與市場(chǎng)，機構化長(cháng)租房產(chǎn)品形態(tài)、居住生態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)占比穩步提升。其中，集中式長(cháng)租公寓TOP30企業(yè)累計開(kāi)業(yè)房源量達122.6萬(wàn)間；頭部企業(yè)自如管理房源近100萬(wàn)間，為近百萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)次租客提供服務(wù)。

首都師范大學(xué)政法學(xué)院院長(cháng)助理、副教授崔俊杰表示，通過(guò)發(fā)揮規模以上企業(yè)的優(yōu)勢，既可以顯著(zhù)擴大高品質(zhì)租賃住房供給，又可以更低的成本、更多的資源、更好的服務(wù)和更廣泛的市場(chǎng)激發(fā)住房租賃市場(chǎng)的長(cháng)期效益。

中國政法大學(xué)商學(xué)院院長(cháng)商文江指出，住房租賃市場(chǎng)的機構化既是發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，也是中國租賃市場(chǎng)邁向規范化的必然選擇。傳統租賃模式下，由于缺乏統一產(chǎn)品準入標準，市場(chǎng)亂象叢生。長(cháng)期空置、隨意漲租、維修不及時(shí)等問(wèn)題頻發(fā)，不僅降低了資源利用效率，更嚴重損害租客權益。

“居住品質(zhì)更重要的觀(guān)念正在興起?！鼻迦A大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，租房居住已經(jīng)不再是主流人群的短期過(guò)渡，而是部分家庭的長(cháng)期穩定選擇，其中居住體驗的好壞已成為最重要的考量因素。

業(yè)內人士認為，從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”，《條例》的實(shí)施將加速租房市場(chǎng)從“粗放生長(cháng)”向“品質(zhì)發(fā)展”跨越。

作為市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)代表，自如相關(guān)負責人表示，《條例》的出臺，為住房租賃市場(chǎng)的規范化發(fā)展提供了法律保障與政策支撐，將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。自如積極響應國家政策，將全力落實(shí)《條例》要求，在增加品質(zhì)供給、合規經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)等方面，切實(shí)履行市場(chǎng)化主體社會(huì )責任，助推住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。