買(mǎi)房人向開(kāi)發(fā)商支付了房款，但還沒(méi)辦下不動(dòng)產(chǎn)權證，如果開(kāi)發(fā)商因債務(wù)糾紛導致房屋被查封執行，買(mǎi)房人該如何維護自身權益？

最高人民法院23日發(fā)布《關(guān)于審理執行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)，對于商品房消費者權益保護進(jìn)行了細化，更大力度保護買(mǎi)房人的合法權益?！督忉尅纷?025年7月24日起施行。

以房抵債行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的，可以排除強制執行

【案情】建某公司完成建設施工并驗收后，銀某公司以承建工程中的13套房屋作價(jià)抵償欠付的工程款。此后，雙方就上述房屋簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，銀某公司開(kāi)具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統一發(fā)票。然而，紫某公司與銀某公司等發(fā)生借款合同糾紛，紫某公司在訴訟中申請訴訟財產(chǎn)保全。受案法院裁定，查封包括案涉13套房屋在內的房產(chǎn)、股權等財產(chǎn)。

其后，建某公司對案涉13套房屋提出執行異議，受案法院審查后認為異議成立，裁定中止對案涉13套房屋的執行。紫某公司不服，請求準予執行案涉13套房屋。審理法院認為，工程承包人以其與發(fā)包人約定將該承建工程不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)實(shí)現工程欠款優(yōu)先受償權為由，提出執行異議，請求排除基于抵押權或其他債權而采取的查封措施，若該“折價(jià)工程協(xié)議”不存在損害其他債權人利益等可撤銷(xiāo)或無(wú)效事由，人民法院應予支持。最終，法院判決支持排除對案涉13套房屋的執行。

【說(shuō)法】工程價(jià)款優(yōu)先受償權是法律為保護建設工程承包人利益而賦予的特別權利。民法典規定，發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的，除根據建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將承建工程折價(jià)，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣(mài)，并從中優(yōu)先受償?！督忉尅穼ι婕稗r民工工資的債權給予優(yōu)先保護，對實(shí)踐中常見(jiàn)的依據民法典第八百零七條規定以不動(dòng)產(chǎn)抵工程款執行異議之訴的處理進(jìn)行了規定，明確以房折價(jià)可以排除抵押權或一般金錢(qián)債權的強制執行。

司法實(shí)務(wù)中，以工程不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議折價(jià)方式行使和實(shí)現工程款優(yōu)先受償權，較司法拍賣(mài)更為簡(jiǎn)便易行，費用低廉，有利于發(fā)揮發(fā)包人責任財產(chǎn)的最大效用，緩解發(fā)包人因財力不足造成工程款拖欠的實(shí)際困難。此外，優(yōu)先保護施工方權益意味著(zhù)更好保護農民工群體的合法權益。

在執行中擴大商品房消費者權益保護范圍

【案情】因民間借貸糾紛，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司被判返還借款及利息。執行階段，法院查封了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下的房產(chǎn)。其中，包括案外人韓某平夫妻的一處房產(chǎn)。此前，韓某平向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購買(mǎi)該房產(chǎn)并支付購房款27.66萬(wàn)元。因執行法院查封、拍賣(mài)案涉房屋，韓某平夫妻提出執行異議，請求中止執行拍賣(mài)。執行法院以韓某平名下有其他用于居住的房屋等為由，駁回了異議請求。此后，韓某平夫妻提起執行異議之訴，要求停止執行拍賣(mài)措施，并依法解除查封。一審法院駁回了韓某平夫妻的訴訟請求。

二審法院審理后認為，案涉房屋是韓某平夫妻為孩子入學(xué)購買(mǎi)，符合剛性住房的需求；同時(shí)，與位于郊區且無(wú)電梯的原有住房相比較，符合改善型住房的需求，其享有的民事權益足以排除金錢(qián)債權的強制執行。法院判決，不得執行案涉房屋。

【說(shuō)法】根據以前的規定，如果被執行的房產(chǎn)是買(mǎi)房人的唯一房產(chǎn)，可排除強制執行，但如果買(mǎi)房人還有其他房產(chǎn)，則不能排除強制執行。

《解釋》的一大亮點(diǎn)是放寬了對房屋類(lèi)型、套數、性質(zhì)的限制，將保護范圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”?！熬幼∩钚枰辈辉傧抻诩彝ノㄒ蛔》?，并可涵蓋改善性住房。本案爭議焦點(diǎn)為韓某平夫妻對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。二審法院查明，韓某平名下雖有一套用于居住的房屋位于郊區，但案涉房屋系韓某平夫妻為子女就學(xué)而購買(mǎi)，且可以改善居住環(huán)境，應認定屬于滿(mǎn)足生存權的合理消費范疇，依法予以保護。

最高法要求，法院在審理案件中，應側重于實(shí)質(zhì)審查爭議房屋是否關(guān)乎案外人家庭正常居住生活。司法審判須秉持生存權保障的核心理念，準確把握法律要件，實(shí)現保障基本權益與維護市場(chǎng)交易秩序的有機統一。

虛構借款、房屋抵債關(guān)系，提起虛假訴訟逃廢債務(wù)應受懲治

【案情】某銀行與常某等產(chǎn)生借款合同糾紛，法院判決常某償還某銀行借款100萬(wàn)元本息。進(jìn)入執行程序后，法院查封常某名下一套房屋。案外人趙某卻以該房屋已經(jīng)由常某“抵債”給他為由，提出執行異議，要求排除案涉房屋的執行。原來(lái)，趙某于查封前一天持82萬(wàn)元銀行轉賬記錄、借條以“民間借貸糾紛”為由將常某訴至法院，立案當天雙方達成還款協(xié)議，并向法院申請出具民事調解書(shū)確認常某欠付趙某82萬(wàn)元本息。其后，雙方簽訂協(xié)議將案涉房屋抵償調解書(shū)確認的債務(wù)。

執行法院入戶(hù)調查時(shí)發(fā)現，常某及配偶仍在案涉房屋內居住，并由常某實(shí)際繳納物業(yè)費、水電費。因趙某與常某的案件存在諸多疑點(diǎn)，人民法院依職權調取二人的銀行流水等材料，發(fā)現趙某與常某之間銀行交易往來(lái)頻繁，趙某主張借出82萬(wàn)元后的第三天，常某隨即向趙某轉回85萬(wàn)元。但雙方在調解時(shí)向人民法院隱瞞了該循環(huán)轉賬的情況。另外，常某的銀行卡在轉賬后、起訴前已通過(guò)掛失而啟用新卡號，但雙方在偽造借條時(shí)忽略了該細節，將收款卡號寫(xiě)為當時(shí)并不存在的新卡號。

審理法院認為，以物抵債的真實(shí)性存疑，判決繼續執行案涉房屋?；谌霊?hù)調查情況和依職權查明的事實(shí)，審理法院依法對相關(guān)民間借貸糾紛案件啟動(dòng)審判監督程序，同時(shí)與檢察機關(guān)會(huì )商，將該犯罪線(xiàn)索移送公安機關(guān)刑事立案。常某、趙某已被檢察機關(guān)批準逮捕，刑事案件目前處于審查起訴階段。

【說(shuō)法】實(shí)踐中，有不法行為人惡意利用執行異議之訴制度，通過(guò)惡意串通、偽造證據等行為提起執行異議之訴，企圖規避執行。本案屬于連環(huán)虛假訴訟，常某明知有債務(wù)未清償，先是串通他人，虛構債務(wù)關(guān)系，“手拉手”調解，取得民事調解書(shū)。再以該民事調解書(shū)為基礎捏造以房抵債協(xié)議，提出案外人異議阻礙執行。該類(lèi)虛假訴訟不僅侵害債權人的合法權益，同時(shí)嚴重擾亂訴訟秩序，依法應予嚴厲打擊。

《解釋》在規定排除強制執行的條件時(shí)作出了積極防范，指引各級法院認真審查買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)性、支付價(jià)款的真實(shí)性，認真審查以物抵債中債權本身的真實(shí)性、抵債意思的真實(shí)性和抵債價(jià)款的合理性等，要求各級人民法院通過(guò)嚴格審查防范虛假訴訟。同時(shí)，《解釋》專(zhuān)門(mén)規定了惡意串通、偽造證據、捏造事實(shí)以虛假訴訟妨礙執行的各類(lèi)法律責任，案外人、申請執行人、被執行人、訴訟代理人、證人及鑒定人等均受該規定約束。

本報記者 魏哲哲