■ 王麗新

　　日前，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）正式發(fā)布，將于2025年9月15日起施行。

　　此次推出的《條例》共7章50條，內容豐富全面，被認為是住房租賃領(lǐng)域的里程碑文件。在筆者看來(lái)，結合我國城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段，《條例》傳遞出的多重信號不容忽視。

　　信號一，加速構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。相比住房銷(xiāo)售市場(chǎng)，租賃消費體量較小，制度建設相對滯后，時(shí)有亂象發(fā)生，但住房租賃是提振消費的重要一環(huán)。

　　此次《條例》的發(fā)布，一是助力消費規模進(jìn)一步擴大。住房租賃需求是真實(shí)且連續性的消費需求，沒(méi)有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，《條例》進(jìn)一步規范了市場(chǎng)行為，有利于市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)健康發(fā)展，更好滿(mǎn)足住房租賃消費需求。二是筑基“租購并舉”住房制度，為“租購同權”鋪路，既健全我國住房租賃法治保障體系，又進(jìn)一步為構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式按下加速鍵。

　　信號二，劍指存量時(shí)代，加力盤(pán)活存量市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，意味著(zhù)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生新變化，市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代。當前，部分城市、區域出現結構性供大于求現象，因此盤(pán)活存量房產(chǎn)意義重大。

　　此次《條例》的發(fā)布，對消化存量房屋和讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)起來(lái)”有積極意義。一是鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，同時(shí)將“二房東”行為納入監管，助力租賃市場(chǎng)規范發(fā)展；二是支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

　　培育多元市場(chǎng)主體，既加快了存量盤(pán)活，也與租賃業(yè)務(wù)探索有較好結合。未來(lái)，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結構、提升運營(yíng)效率的企業(yè)，或將成為市場(chǎng)主導者。同時(shí)，這一舉措不僅為實(shí)現“租購并舉”目標提供制度支撐，也有助于拓寬REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)來(lái)源，推動(dòng)形成“市場(chǎng)化+政策性”雙輪驅動(dòng)的住房供給體系。

　　信號三，重拳整治住房租賃亂象，護航租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。整治“群租房”“黑中介欺詐”等市場(chǎng)亂象，監督管理不可或缺，方向是對租賃住房全生命周期進(jìn)行閉環(huán)式治理。為此，《條例》構建了系統性監管框架。

　　一方面，明確禁止廚房、衛生間、陽(yáng)臺等非居住空間單獨出租，并首次要求人均居住面積符合市級政府量化標準，同時(shí)要求承租人不得違規改造房屋結構，從源頭整治“群租房”亂象；另一方面，強化租住雙方權益保障，嚴格約束出租人擅自進(jìn)入房間、暴力驅趕租客等行為。此外，針對租賃企業(yè)及中介機構在房源信息發(fā)布、費用收取上的不規范行為，《條例》大幅提高了違法成本，設立“資金監管賬戶(hù)”，對虛假房源發(fā)布者最高處以10萬(wàn)元罰款。

　　這些舉措將對租賃市場(chǎng)帶來(lái)諸多正向影響，比如有利于清理租賃市場(chǎng)中的“灰色供給房”、強化經(jīng)紀機構責任邊界、為金融機構介入租賃市場(chǎng)提供信任基礎和監管接口、推動(dòng)行業(yè)從“二房東”式松散管理向“機構化、平臺化”轉型、重塑“數據驅動(dòng)”的租賃治理新格局等。

　　總體而言，《條例》的正式發(fā)布，為推動(dòng)“租購并舉”住房體系、吸引資本規范參與、保障租戶(hù)合法權益等奠定堅實(shí)基礎，標志著(zhù)住房租賃市場(chǎng)正式邁入制度化、法治化發(fā)展軌道，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。