楊玉紅

為進(jìn)一步規范物業(yè)管理招投標，讓業(yè)主擁有更多選擇權，上海市房屋管理局近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范本市物業(yè)管理招投標工作的若干意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)的公告，對現有規則進(jìn)行大幅修訂，涵蓋前期物業(yè)費定價(jià)機制、流程優(yōu)化、業(yè)主權利保障等多個(gè)方面，旨在推動(dòng)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”，讓業(yè)主消費更明白、選擇更自主。

現行的《關(guān)于進(jìn)一步規范本市物業(yè)管理招投標工作的若干意見(jiàn)》自2021年6月1日起施行，有效期至2025年12月31日。此次征求意見(jiàn)稿對該文件做出了較大幅度的修訂完善，包括刪除招標代理機構相關(guān)內容、優(yōu)化前期物業(yè)費定價(jià)機制、規范招標評標全流程等。

據悉，征求意見(jiàn)截至下月4日，修訂后擬于明年1月1日起正式施行。

五大變化

1招標人主導作用更突出

此次征求意見(jiàn)稿刪除了原文件中與“招標代理機構”相關(guān)的全部?jì)热?，包括第四條“招標代理機構的信息上報”等條款。

“今后小區業(yè)委會(huì )開(kāi)展招投標工作，不必依賴(lài)招標代理機構，可直接聘請招標人或相關(guān)咨詢(xún)公司，讓招標人的主導作用更突出?！笔蟹抗芫窒嚓P(guān)工作人員解釋?zhuān)捎谡袠舜頇C構的管理缺乏上位法支撐，備案、準入等規則無(wú)法依法確立，其運營(yíng)本質(zhì)是受招標人委托的市場(chǎng)行為，不屬于法定監管范疇。因此，原文件中涉及代理機構信息上報、信用管理及投標保證金等內容均予以刪除，不再納入此次規范范圍。

2前期物業(yè)變更有“快車(chē)道”

上?，F有1.3萬(wàn)個(gè)住宅小區中，約4000個(gè)尚未成立業(yè)委會(huì )，部分商務(wù)樓宇也存在類(lèi)似情況，長(cháng)期由開(kāi)發(fā)商選聘的前期物業(yè)代管。這類(lèi)場(chǎng)所易因設施老化、物業(yè)費未及時(shí)調整等問(wèn)題，陷入管理乏力的困境。

此次修訂針對性破解這一難題：業(yè)主大會(huì )尚未成立的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，居民委員會(huì )可組織業(yè)主依法共同決定解聘物業(yè)，并委托建設單位或授權居委會(huì )辦理后續變更手續。

業(yè)內人士認為，這一規定為少數物業(yè)管理失序的小區居民提供了清晰路徑。不過(guò)需注意，收到20%以上業(yè)主提議后，居委會(huì )須依法組織表決；同時(shí)，業(yè)主也應提前查閱現行物業(yè)服務(wù)合同，厘清提前終止合同可能涉及的違約責任，確保流程合規。

3業(yè)委會(huì )話(huà)語(yǔ)權再提升

新征求意見(jiàn)稿中，評標委員會(huì )組成迎來(lái)優(yōu)化升級：成員規模從固定5人調整為5人及以上單數，其中評審專(zhuān)家占比不低于三分之二；新增“從評審專(zhuān)家中隨機確定組長(cháng)”機制，明確組長(cháng)需全程主導評標，在流程收尾時(shí)匯總意見(jiàn)并出具書(shū)面報告，確保評審結果完整精準。

新規同時(shí)新增兩項關(guān)鍵環(huán)節：一是限定投標入圍人數為3至10名，若應標超10人，招標人需按招標文件標準擇優(yōu)選??；二是恢復開(kāi)標評標階段的現場(chǎng)答辯，為評審專(zhuān)家與投標企業(yè)搭建直面溝通、精準指導的橋梁。

“此次征求意見(jiàn)稿的調整本質(zhì)是給業(yè)委會(huì )賦權，讓業(yè)主的決定權更扎實(shí)?！鄙虾Ｊ写荷陱偷爻牵ㄒ黄冢I(yè)委會(huì )主任王瑛解讀道。她在培訓中常叮囑同行：“招標前多對接幾家物業(yè)，把小區真實(shí)的服務(wù)需求理清楚，才能讓多數業(yè)主的意愿落地，選出最適配的團隊——畢竟沒(méi)有絕對的‘最好’，只有真正‘合適’的選擇?！?/p>

4全流程規范物業(yè)續聘

征求意見(jiàn)稿明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有意續聘的，須于合同到期前90日，通過(guò)監管服務(wù)平臺向業(yè)委會(huì )提交續聘方案，方案中需明確物業(yè)服務(wù)內容與標準、收費標準、計費方式及擬派項目經(jīng)理等核心信息。業(yè)委會(huì )收到方案后30日內，須組織業(yè)主大會(huì )對續聘方案進(jìn)行表決，確保業(yè)主意愿及時(shí)體現。

若物業(yè)企業(yè)未提交續聘方案，或業(yè)主大會(huì )未通過(guò)續聘表決，業(yè)委會(huì )則需依據管理規約擬定另聘方案，同樣提交業(yè)主大會(huì )表決。無(wú)論是續聘還是另聘方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)后，業(yè)委會(huì )均須在物業(yè)管理區域內公示結果，保障流程公開(kāi)透明。

后續執行中，若業(yè)主大會(huì )決定續聘，業(yè)委會(huì )須在原合同到期前通過(guò)監管服務(wù)平臺完成合同網(wǎng)簽；若選擇招標選聘，則全程通過(guò)該平臺規范操作，實(shí)現全流程可追溯。

5強化對招投標雙方約束

此次征求意見(jiàn)稿強化了對招投標雙方的約束：若中標候選人放棄中標，招標人可按順序確定其他中標候選人為中標人。其中，中標候選人非因客觀(guān)不可抗力放棄中標的，區房管局將依據本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理相關(guān)規定，對該企業(yè)作出失信記分處理；若招標人無(wú)正當理由未按規定向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，區房管局應責令其限期整改，逾期未改的，將向全體業(yè)主通報。