中房報記者 梁笑梅丨北京報道

中交地產(chǎn)的這次“斷臂求生”，不僅是企業(yè)自救的手段，更是一種行業(yè)趨勢的縮影。

7月25日，深陷退市危機的*ST中地（000736.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)”）發(fā)布修訂版資產(chǎn)出售草案，擬以1元價(jià)格將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離至控股股東中交房地產(chǎn)集團。這一“白菜價(jià)”交易迅速引發(fā)市場(chǎng)熱議，但背后卻是中交地產(chǎn)連續兩年巨虧近70億元、凈資產(chǎn)為-35.79億元的殘酷現實(shí)。

多位業(yè)內人士向記者指出，1元定價(jià)實(shí)為象征性操作，核心目的是通過(guò)“凈殼”重組實(shí)現輕資產(chǎn)轉型。根據安永華明會(huì )計師事務(wù)所出具的《備考審閱報告》顯示，交易后上市公司將聚焦物業(yè)管理和資產(chǎn)運營(yíng)，資產(chǎn)負債率有望顯著(zhù)改善。同策研究院聯(lián)席院長(cháng)宋紅衛直言：“這不是賤賣(mài)資產(chǎn)，而是斷尾求生。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已成拖累，剝離后反而可能保住上市資格?！?/p>

此次重組，也與中交集團7月26日至27日舉行的2025年上半年生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作會(huì )議精神高度契合——“聚焦主業(yè)、優(yōu)化結構、提升效率、強化價(jià)值創(chuàng )造”。 一位接近中交地產(chǎn)的資深房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，“這一決定背后，是對過(guò)去十年房地產(chǎn)戰略失誤的深刻反思，也是對未來(lái)發(fā)展方向的重新校準?！?/p>

輕資產(chǎn)轉型與債務(wù)出清的雙重博弈

“1元轉讓絕非兒戲，而是經(jīng)過(guò)精密計算的合規操作?！币晃唤鹑诜治鰩熛蛴浾呓忉?zhuān)鶕髽I(yè)會(huì )計準則，交易價(jià)格需以?xún)糍Y產(chǎn)為基準。截至2024年末，中交地產(chǎn)歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為-35.79億元，較2023年末的16.16億元由正轉負。1元定價(jià)既符合法規，又避免觸發(fā)額外稅務(wù)成本。

宋紅衛進(jìn)一步分析此次交易結構：“實(shí)質(zhì)是控股股東承接所有關(guān)聯(lián)負債?！?/p>

近年來(lái)為滿(mǎn)足項目建設的需要，中交地產(chǎn)債務(wù)融資規模較大，資產(chǎn)負債率水平較高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口徑資產(chǎn)負債率分別為86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計為576.44億元，該公司面臨較大償債壓力。

根據最新的資產(chǎn)價(jià)值評估報告，本次交易標的包括51家公司。截至2024年12月31日，總資產(chǎn)賬面價(jià)值為434.7億元，負債賬面價(jià)值為473.9億元，賬面凈資產(chǎn)為-39億元。經(jīng)評估后的賬面凈資產(chǎn)為-29.8億元。

鏡鑒咨詢(xún)張宏偉表示：“但風(fēng)險并未消失，只是轉移。不過(guò)對上市公司而言，甩掉包袱才能獲得新生?！?/p>

轉型方向已清晰寫(xiě)入戰略。中交內部文件顯示，未來(lái)將依托集團基建項目資源，重點(diǎn)發(fā)展軌道交通物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)等特色領(lǐng)域?！斑@符合國資委對央企‘聚焦主業(yè)’的要求?！鄙鲜鼋鹑诜治鰩熝a充道。

歷史包袱到斷臂重生

除了戰略轉型的需要，中交地產(chǎn)此次“1元轉讓”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，背后還有一個(gè)更為現實(shí)的原因——沉重的債務(wù)壓力與連續多年的虧損。

2024年年報顯示，截至2024年底，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1076.98億元，同比下降12.63%。自2018年歸母凈利潤達到8.1億元的高點(diǎn)后，該公司業(yè)績(jì)一路下滑，近兩年更是連續虧損，累計虧損額近70億元。

“今天的局面早在五年前就已注定?！鄙鲜鼋咏薪坏禺a(chǎn)的房地產(chǎn)分析師向記者感慨。

1元轉讓的背后，折射出中交地產(chǎn)長(cháng)期存在的戰略失誤。上述接近中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師向記者再次透露：“2019年~2020年政策收緊時(shí)，中交地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題就全面暴露。核心問(wèn)題在于管理層三大思維缺失：戰略上貪大求全而非專(zhuān)注精品，布局上盲目擴張而非精準拿地，管控上嚴重滯后于政策與市場(chǎng)變化?！痹摲治鰩煴硎?，“在市場(chǎng)下行期，公司反而采取激進(jìn)擴張策略，缺乏差異化的核心競爭力，最終導致今天的被動(dòng)局面?！?/p>

張宏偉進(jìn)一步分析稱(chēng)：“中交地產(chǎn)的問(wèn)題，不僅僅是經(jīng)營(yíng)層面的失誤，更深層次的是央企地產(chǎn)平臺在市場(chǎng)化競爭中的定位不清。相比民營(yíng)房企，央企在機制靈活性、決策效率、市場(chǎng)反應速度上存在天然劣勢。如果繼續沿用傳統開(kāi)發(fā)模式，很難在激烈的競爭中生存?！?/p>

宋紅衛總結道：“中交地產(chǎn)的這次‘斷臂求生’，不僅是企業(yè)自救的手段，更是一種行業(yè)趨勢的縮影。未來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步向存量市場(chǎng)過(guò)渡，物業(yè)管理和資產(chǎn)管理將成為央企地產(chǎn)平臺的新戰場(chǎng)?！?/p>

中交地產(chǎn)以“1元轉讓”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，標志著(zhù)其從傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向輕資產(chǎn)服務(wù)的戰略轉型正式落地。這一決定，既是面對現實(shí)的無(wú)奈之舉，也是面向未來(lái)的主動(dòng)選擇。

未來(lái)，中交地產(chǎn)能否在物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、商業(yè)運營(yíng)等新賽道中實(shí)現突圍，仍有待觀(guān)察。但可以肯定的是，只有真正回歸服務(wù)本質(zhì)、提升運營(yíng)效率、強化品牌價(jià)值，才能在這場(chǎng)轉型大潮中立于不敗之地。

正如中交集團董事長(cháng)宋海良在上半年工作會(huì )議上所強調的：“要突出價(jià)值創(chuàng )造，持續頑強奮斗，共同書(shū)寫(xiě)新時(shí)期高質(zhì)量發(fā)展的嶄新篇章?！敝薪坏禺a(chǎn)的“1元退房”，或許正是這場(chǎng)新篇章的起點(diǎn)。